案情简介：嘉兴市某公司与某木行签订了场地租赁合同，合同约定租赁期限为5年。在合约只执行了3年时，出租方在未告知承租人的情况下，将承租人承租的场地出售给第三方，并以不收租金的方式预使承租方违约，以达到单方面解除租赁合同的目的。我所律师在代理此案后，通过对出租方擅自出卖过程的法律分析，发现诸多违法之处，并将代理意见提交法院，后在法院主持调解下，出租方同意承租方提出的调解方案，双方达成和解。

代理词

审判员：

浙江君度律师事务所接受本案被告嘉兴市某木行的委托，指派我们担任其诉讼代理人出席今天的庭审。在法庭调查的基础上，代理人依法提出如下代理意见，供法庭参考：

一、被告不具备诉讼主体资格，不应成为本案的被告，法院应依法驳回原告的起诉。

嘉兴市某木行是在嘉兴市工商行政管理局经济开发区分局注册登记的个体工商户，经营人为陈XX。而根据我国《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第46条之规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人，有字号的，应在法律文书中注明登记的字号”。本案中原告以嘉兴市某木行为被告提起诉讼，这显然不符合《民诉意见》关于个体工商户诉讼主体资格的规定。嘉兴某木行作为个体工商户是不具备诉讼主体资格的，不应成为本案之被告。

根据《民事诉讼法》第一百零八条第之规定“起诉必须符合下列条件：（一）……（二）有明确的被告；（三）……”，以及《民诉意见》第139条之规定“起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。”法庭应依法驳回原告起诉。

二、原告违约在先，被告依法享有不安抗辩权。

本案中嘉兴市某木行的经营人在场地租赁的过程中没有任何违约的意思表示，反而是原告存在单方违约的行为。被告与原告于2004年2月签订《租场地协议书》一份，双方协商约定了场地的租赁期限为5年，即从2004年2月起至2009年1月。被告已按时付清了2006年度及其之前的租金，然而原告却于2006年12月14日突然发函给被告，称经原告单方研究决定，将原告公司的土地及房屋将整体出售，并要求被告在2007年2月15日前自己另行寻找租房并搬迁完毕。双方签订的《租场地协议书》仅执行了3年，还余2年未执行，原告却单方面提出要被告限期搬离及出售房地产，属于不能继续履行合同义务的明确表示，符合《合同法》第六十八条规定的情况“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。因此，被告享有法定的不安抗辩权，可依法中止付款，待不能履行事由消除即原告明确保证继续执行协议后，被告才可考虑继续履行。

三、被告不存在逾期付款。

原告诉称被告没有及时交纳场地租金，已违反双方租赁协议的规定，构成违约，要求解除双方的租赁协议。实际上，违约的恰恰是原告。首先，从租金的支付方式来说，签约至今一直都是原告来被告的经营场所上门收取；其次，在有权行使不安抗辩权的情况下，被告为保证诚信，仍多次要求原告及时收取租金，在原告故意不来领取租金的情况下，被告还曾发函给原告，再次要求其及时来收取2007年2月至2008年1月期间的场地租金费。而原告却迟迟不来被告处收取租金，等过了协议约定的租金支付期后，就立即以被告没有按时交纳场地租金为由恶意起诉。另，即使被告方没有及时支付租金，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”，原告方应及时通知被告方支付租金，以进到自己的合理提醒义务，并给付租金支付宽限期，而本案中原告方在通知被告方搬离后故意等至租金支付期限结束后立即以法律途径要求被告方搬离，在这期间却从未提醒过被告及时支付租金，可见其恶性。从以上分析可以了解，原告之所以要以被告未及时交纳租金为由主张解除协议只是为了能尽快的让被告搬离承租的场地，以便其出售房地产，而根本不存在诉状所称“因被告逾期未付租金，原告遂欲出售上述场地”的情况。且被告方在租赁协议约定的租金支付期限到期之前，曾主动的联系原告方来被告处收取租金，可见被告方是积极履行租赁协议的约定的，同时这更证明了被告方根本就没有任何违约的意思表示。原告这种颠倒黑白的恶意违约行为，明显违反了民法中诚实信用和买卖不破租赁的基本原则。法院不应支持这种无理要求，依法保护承租人的合法权益，保证社会诚信。

四、被告不存在违法占用场地的行为。

被告占用承租场地北侧800㎡的场地是与原告协商并签订场地租赁协议后占用的，被告在场地的使用过程中亦是按双方签订的场地租赁协议占有并使用，不存在违法占用的行为。

五、原告与第三方签订转让协议的行为无效。

被告作为承租人，理应享有所租赁场地的优先购买权，原告在做出场地出售的决定时亦应按照合同法第二百三十条的规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”，及时通知被告并保证被告的优先购买权。而实际情况却是原告在未做任何通知的情况下，直接发函要求被告限期搬离所租赁场地并与他人签订转让协议，这严重的侵犯了被告的合法权利，被告有权主张该转让协议无效。

六、原告应当向被告承担赔偿责任。

本案中，原告未举证说明其支付违约金，该赔偿要求不应支持。相反，因原告在合约期内单方违约的行为，导致被告方现在无法正常进行经营活动，给被告造成了一定的经济损失，被告有权向原告索赔。

综上所述，本案中被告方一直按约履行合同义务，不存在违约行为，相反本案原告方却存在单方面违约的事实，其起诉显为恶意，且诉讼主体错误，请求法院驳回原告起诉。

以上代理意见请法庭充分考虑并予采纳，谢谢！

                              代理人：浙江君度律师事务所

                                      陈  昱  律师

                                      倪詹峰  律师助理

                                 二〇〇七年三月三十日